La llegada de las primeras vacunas marca, previsiblemente, el inicio del fin de la pandemia. Una etapa que pondrá de manifiesto muchos cambios de tendencia que se han dado, o acelerado, durante los últimos meses. Los sucesivos confinamientos, así como los avances del virus han impulsado el teletrabajo, entre otras medidas. Los primeros estudios sugieren que esta práctica ha llegado para quedarse.
El papel que la oficina jugará en el futuro va a cambiar, y motivado principalmente por dos grandes factores: el citado trabajo en remoto y la densidad de ocupación de los locales. Ambos jugarán un papel determinante a la hora de analizar las tendencias del mercado y de tratar de establecer cuáles pueden ser los escenarios futuros en el sector.
La necesidad de nuevas medidas de seguridad y distanciamiento llevaron a pensar, en un primer momento, que la demanda de espacios de trabajo aumentaría. Una hipótesis que poco a poco ha perdido fuerza. Según un informe de CBRE, un aumento del 15% en la demanda de espacio de oficinas por empleado tendría un impacto real en la demanda entre un -3,70% y un +4,25%.
Una tendencia confirmada
En lo que respecta al teletrabajo, resulta importante remarcar que el impacto de la pandemia ha acelerado una tendencia que ya se venía dando en el mercado laboral español durante los últimos años. Según datos del Banco de España, el porcentaje de trabajadores que ocasionalmente lo hacían en remoto había aumentado del 2,6% en 2009 al 3,5% en 2019. La cifra era todavía superior entre aquellos que trabajaban a distancia más de la mitad de la semana, pasaron del 3,4% al 4,9% entre 2009 y 2019. Otro estudio del Banco de España va más allá y asegura que hasta el 30% del total de ocupados en España podría teletrabajar. Es más, esta cantidad aumenta hasta el 44,2% entre los sectores que demandan espacio de oficinas.
Un nuevo modelo espacial
Pero, ¿qué impacto tendrá el teletrabajo en la distribución del espacio en las oficinas? Por el momento, la necesidad de evitar una nueva ola de infecciones jugará un contrapeso a la reducción de demanda de espacio motivada por el trabajo virtual. En este sentido, CBRE estima que la tasa de vacancia rondará entre el 0,04% y el 2,81%. La cifra más baja va ligada a una menor implantación del teletrabajo y un mayor distanciamiento entre empleados.
Rubén Carreño, Advisory & Transaction Services Occupier Director de CBRE nos dice que “las organizaciones, con diferente velocidad según sus necesidades operativas, han iniciado el proceso de definición de su nuevo modelo. Están incorporando el teletrabajo, y posteriormente están analizando el impacto en su huella inmobiliaria. Pero este proceso no es instantáneo. La duración de los contratos en curso o la toma de decisiones estratégicas sobre su huella inmobiliaria en un entorno todavía incierto no ayuda. Pero sí se espera un proceso ordenado de ajuste de huella inmobiliaria en ese sentido”.
Menos trabajadores, más espacio
Por otro lado, el documento señala que hasta 2022 se va a producir un aumento de entre el 10% y el 20% del espacio necesario por trabajador, un incremento que también dependerá del ciclo económico —en un escenario de recesión, la demanda de espacio se vería reducida—. Esta cifra será fundamental para comprender dos indicadores clave: el precio de las rentas prime y la tasa de disponibilidad.
De cara a los próximos tres años, el informe predice una variación de la renta prime que va del -5,2% al +4,7%. Lo hace dibujando hasta 16 escenarios posibles cruzando las dos variables que hemos tenido presentes durante todo el texto:
- la implantación del teletrabajo
- el aumento del espacio por trabajador (desde un escenario base pre-covid hasta un incremento del 20%).
Modelo híbrido como nueva alternativa
Además, los expertos también plantean un enfoque híbrido, que combina el teletrabajo con el trabajo en una oficina satélite. Esto implicaría el traslado desde oficinas ubicadas en zonas con mayor densidad de población a otros centros localizados en los suburbios o en ciudades más pequeñas.
“La motivación del empleado que teletrabaja y puede elegir desde dónde desempeña su actividad, pasará por tener cerca espacios cómodos y seguros. En un modelo donde el teletrabajo está interiorizado indudablemente modificará las ubicaciones de espacios flexibles. Éstos se decantarán por zonas más residenciales, complementando los espacios existentes actualmente en zonas prime”, comenta Rubén Carreño.
A priori, la implantación del teletrabajo podría tener un impacto negativo en el sector inmobiliario. Sin embargo, el aumento del espacio interpersonal en las oficinas podría ayudar a compensar, de manera parcial, la disminución de las necesidades de espacio en el mercado. Pese a todo, desde CBRE consideran que parte dela respuesta está en unas rentas más bajas y una mayor disponibilidad. Es probable que los antiguos ocupantes de zonas prime, que las abandonaron buscando eficiencia en costes, regresen con menor espacio y costes a medio plazo, o a través de los espacios flexibles.