El mercado de la vivienda en España se encuentra en fase de consolidación. Una vez alcanzado un nivel de demanda estable, la intensidad del crecimiento se modera, tanto en el número de compraventas de vivienda como en los precios. Estos datos desgranan que el mercado de la vivienda podría estar llegando a un punto de equilibrio, según un informe de CBRE.
Claves del mercado de la vivienda para 2019
1. DESACELERACIÓN EN EL CRECIMIENTO DEL MERCADO
La demanda de vivienda crece impulsada por un entorno económico positivo. Sin embargo, la tendencia a la ralentización del crecimiento económico registrada en los últimos meses tiene también su reflejo en el mercado de vivienda.
2. LA DEMANDA RESIDENCIAL VA A CONTINUAR CRECIENDO EN 2019 PERO A MENOR RITMO
En 2018 se cerraron más de 585,000 compraventas de vivienda (Fuente; MFOM; Notarios) lo que supone un crecimiento anual del 9.3% un incremento ligeramente inferior al registrado en años anteriores. Las expectativas para 2019 sitúan el crecimiento de la demanda entre los 610k/615k transacciones lo que representa un incremento entorno al 4/4.5%.
3. EL PRECIO DE LA VIVIENDA MODERA SU EVOLUCIÓN
El precio de la vivienda alcanzó en 2018 una tasa de crecimiento del 6.6%
(Fuente IPV; INE), siguiendo una tendencia a la desaceleración. En los mercados más dinámicos (Madrid, Cataluña, Baleares) las tasas de crecimiento son inferiores a los de 2017. Las perspectivas apuntan a que la
moderación del crecimiento se extenderá al resto de las regiones durante 2019. La tasa de crecimiento a nivel nacional podría alcanzar este año en torno al 3%.
4. LA CONSTRUCCIÓN DE LA VIVIENDA EN NIVELES HISTÓRICAMENTE BAJOS
Las viviendas terminadas en 2018 (64.500 unidades) representan todavía un 16% del promedio anual de unidades construidas en los años 90 y la décima parte de las viviendas terminadas hace una década (2008).
5. LA VIVIENDA NUEVA EN PROCESO DE RECUPERACIÓN
El sector de la construcción de vivienda crece a un ritmo constante desde finales de 2016 los proyectos crecen en tasas del 25% anual. (2018). El número de proyectos visados a diciembre 2018 permiten estimar que el volumen de vivienda terminada pueda alcanzar las 100.000 unidades
para 2020; todavía muy por debajo de las medias históricas. El repunte en los costes de construcción y la escasez de suelo siguen lastrando la capacidad del sector para el crecimiento. No obstante, la evolución del sector indica que la vivienda nueva irá recuperando un porcentaje de la demanda a lo largo de los próximos años.
6. SE CONSOLIDA EL ALQUILER
En la última década, uno de cada dos (52%) nuevos hogares optaron por el alquiler como forma de tenencia. La expansión de la demanda de vivienda en alquiler (casi 70.000 nuevos arrendatarios al año) y la escasez de la oferta en algunos mercados ha generado tensionamientos importantes de precios en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona donde el alquiler ha crecido entorno a 36% entre 2014 y 2018.
7. ALGUNOS SEGMENTOS DEMOGRÁFICOS CONTINÚAN FUERA DEL MERCADO DE VIVIENDA EN PROPIEDAD
El crecimiento de los precios ha impulsado el repunte de las condiciones de accesibilidad. Pese a la moderación de los tipos de interés, la ratio de esfuerzo hipotecario a nivel nacional se sitúa en 2018 en el entorno del 33% lo que dificulta las posibilidades de compra de vivienda entre los jóvenes y los hogares con rentas más bajas. El endurecimiento está siendo más Intenso en los mercados más dinámicos de las grandes ciudades y las iniciativas públicas han sido hasta el momento muy limitadas.
8. EL SEGMENTO INSTITUCIONAL DE INVERSIÓN RESIDENCIAL DIRECTA ALCANZA LOS 900M€ EN 2018
La escasez de la oferta de vivienda en alquiler y una rentabilidad interesante, han impulsado el mercado de inversión residencial. En 2018 la inversión directa en activos residenciales por parte de inversores institucionales (Fondos de inversión, SOCIMI`s Aseguradoras etc…) duplicó el volumen registrado en 2017 alcanzando niveles equivalentes a los de 2016.
9. UN MERCADO MÁS EQUILIBRADO Y CON MARGEN PARA EL CRECIMIENTO SOSTENIDO
Las perspectivas para 2019 y 2020 no sugieren por el momento ni tensionamientos en los precios ni incrementos sustanciales de la demanda. La evolución de estos factores sugiere que el mercado puede haber llegado a un punto de equilibrio superando los excesos registrados en el último ciclo. No obstante, existe recorrido para la mejora. Desde la perspectiva
de la oferta la ordenación de suelo y los procesos de licitación continúan la lastrando la capacidad de los promotores para construir vivienda. El endurecimiento de las condiciones de accesibilidad para los colectivos más vulnerables podría corregirse con políticas más activas como por ejemplo la explotación de los parques públicos de suelo a través de colaboraciones público-privadas.