El mercado inmboliliario más allá de las grandes capitales

Director red regional CBRE España y Marruecos

«En los últimos meses se ha empezado a vislumbrar el final del stock de calidad por lo que se iniciará la rehabilitación de espacios ya existentes así como la promoción de nuevos activos.»

En 2015, el desarrollo positivo de la economía española tuvo un impacto importante en el sector inmobiliario español, recobrando el protagonismo perdido en los últimos tiempos. Sin embargo, donde más se notó fue en Madrid y Barcelona y, por tanto, fueron los mercados de los que más se habló. Pero ¿qué pasó con otras zonas geográficas? ¿Vivieron una mejoría tan significativa? ¿Tendrán más peso a medida que se vayan agotando las oportunidades más evidentes en las dos grandes capitales?

El año de la promoción

Para discutir estos y otros temas, convocamos a los responsables de CBRE en los mercados de Bilbao, Palma de Mallorca, Zaragoza, Canarias, Valencia y Andalucía a participar en una mesa redonda en la que ahondaron en las claves del sector en sus regiones para 2016. CBRE es la única consultora inmobiliaria con una red de oficinas en las principales ciudades de España y que no solo las ha mantenido durante los últimos años sino que, además, en 2015 abrió dos nuevas: la de Bilbao, para dar cobertura a toda la zona de País Vasco, y la de Sevilla, centrada sobre todo en el sector logístico e industrial andaluz. Esto se traduce en un conocimiento más preciso y un mayor alcance de los mercados locales, algo que quedó patente durante la mesa redonda.

En general, todos coinciden en que este año va a ser el de la promoción, con el suelo como auténtico protagonista. En los últimos meses se ha empezado a vislumbrar el final del stock de calidad por lo que se iniciará la rehabilitación de espacios ya existentes así como la promoción de nuevos activos. En palabras de Íñigo Molina, Director de la Oficina de Marbella, “en 2015 ya se vieron operaciones de suelo en la Costa del Sol y este año, estas operaciones están en los planes de varios inversores ante la posible demanda extranjera de producto residencial”. En la misma línea se pronuncia Tonia Vera, Directora de CBRE en Mallorca: “Durante el 2015 aumentó el interés de inversores extranjeros por el suelo en zonas específicas de Ibiza y Mallorca, como son el casco antiguo de Palma, zonas con vistas al mar y los municipios de Calviá y Andratx”. Algo similar ocurre en Canarias, un mercado que, debido a su naturaleza, cuenta con un suelo difícil de desarrollar. Sin embargo, César González Zarza, representante de CBRE en las Islas, se muestra optimista y considera que “2016 será el año en el que los distintos actores implicados se sienten a valorar opciones para facilitar el desarrollo de suelo en Canarias”.

«Este año va a ser el de la promoción, con el suelo como auténtico protagonista.»

Por tipología de activo, varía según las regiones. En este sentido, el mercado logístico e industrial vivirá un repunte en Aragón, Andalucía y País Vasco. En la capital aragonesa, su responsable Miguel Ángel Gómez-Rando, afirma que “las grandes multinacionales se están expandiendo y hay un apetito inversor por los inmuebles logísticos, sobre todo por parte de fondos internacionales”. Por su parte, Juanjo López del Corral, Director de CBRE Bilbao, apunta al inicio de construcciones logística de forma especulativa en el ámbito logístico e industrial, algo que también ocurrirá en el mercado valenciano con varios proyectos de desarrollo “llave en mano” a la vista. En la misma línea se pronuncia Jesús Anaya, responsable de la oficina de CBRE en Sevilla: “Con los precios de alquiler que estábamos manejando, ni siquiera con un precio cero del suelo se podía promover. En Sevilla, la última promoción inmobiliaria industrial que se llevó a cabo tuvo lugar hace siete años. Ahora, ya hay operadores que están demandando productos de calidad y hay que construirlo”.

«El mercado logístico e industrial vivirá un repunte en Aragón, Andalucía y País Vasco.»

Zonas costeras

Como es lógico, las zonas de costa están viviendo un auge del sector hotelero, empujado por los excelentes resultados del turismo. También la segunda vivienda. “La demanda extranjera está siendo clave en este segmento” apunta José Ángel Sospedra, Director de la oficina de CBRE Valencia, quien señala a Alicante como el protagonista de 2016 por transacciones de segunda vivienda llevadas a cabo, sobre todo, por europeos.

«Las zonas de costa están viviendo un auge del sector hotelero, empujado por los excelentes resultados del turismo. También la segunda vivienda. »

Oficinas

En oficinas, las perspectivas de ocupación son dispares según las distintas regiones: “En País Vasco se observan ocupaciones muy altas en las zonas prime de las capitales y la media en el centro de negocios de Bilbao está en el 88%”, afirma López del Corral. En cambio, según Molina, “el sector de oficinas en Sevilla avanza más lento que el resto por el exceso de oferta, que aumentará aún más con la apertura de la Torre Pelli”. No sucede lo mismo en el Retail de High Street, donde todas las regiones coinciden en que las zonas demandadas son demasiado acotadas, lo que da lugar a escasez de producto, precios demasiado elevados y un descenso de las rentabilidades. La compresión de yields, que se ha observado claramente en las zonas prime de Madrid y Barcelona, también se está notando en los mercados regionales junto con las perspectivas de mejora de la ocupación.

«En oficinas, las perspectivas de ocupación son dispares según las distintas regiones»

El auge de zonas nuevas

En definitiva, los asistentes a la mesa redonda coinciden en que el símil de España igual a Madrid y Barcelona se va a romper y el mercado nacional ya va a abarcar todas las zonas, en parte por el agotamiento de desarrollo en las dos grandes ciudades y en parte por la mejora de los datos macroeconómicos que más afectan al sector inmobiliario en cada región.

«La compresión de yields también se está notando en los mercados regionales junto con las perspectivas de mejora de la ocupación. »

 

«Respecto al Retail de High Street se ha detectado que las zonas demandadas son demasiado acotadas, lo que da lugar a escasez de producto, precios demasiado elevados y un descenso de las rentabilidades.»

 

Iñigo Molina

Director CBRE Marbella

En 2015 ya se vieron operaciones de suelo en la costa del sol y este año estas operaciones están en los planes de varios inversores.

 

Tonia Vera

Directora CBRE Baleares

Durante 2015 aumentó el interés de inversores extranjeros por el suelo en zonas específicas de Ibiza y Mallorca.

 

César González Zarza

Representante CBRE Canarias

2016 será el año en el que los distintos actores implicados se sienten a valorar opciones para facilitar el desarrollo de suelo en Canarias.

 

Juanjo López del Corral

Director CBRE Bilbao

En País Vasco se observan ocupaciones muy altas en las zonas prime de las capitales y la media en el centro de Bilbao está en el 88%.

 

Miguel ÁngelGómez

Responsable CBRE Zaragoza

Las grandes multinacionales se están expandiendo y hay un aptetito inversor por los inmuebles logísticos.

 

Jesús Anaya

Representante CBRE Sevilla

Ahora, ya hay operadores que están demandando productos de calidad y hay que construirlo.

 

Miguel Ángel Sospedra

Director CBRE Valencia

En 2016, el mercado inmobiliario valenciano va a continuar la senda ascendente iniciada en 2014.

 

Javier Kindelán

Director Red regional CBRE
España y Marruecos

2016 será el año de las promociones, con el suelo como protagonista.

Las claves para el 2016 en…

Andalucía

– Los inversores están comprando suelo, iniciando promociones y planteando desarrollos en el stock de la Costa del Sol.

– Los inversores son principalmente extranjeros, aunque en el último año se ha visto la llegada de promotores nacionales en asociación con grandes fondos.

– Los family offices locales muestran más interés por productos de High Street, Retail, oficinas o alguna nave pequeña con un buen contrato.

– Están llegando compradores interesados en paquetes de naves logísticas, impulsados por la caída de las rentabilidades en Madrid y Barcelona.

– Existe una demanda fuerte en High Street, tanto en Sevilla como en Marbella.

– En 2016, veremos un auge de los activos alternativos, que dan una rentabilidad superior y que están entrando en juego: residencias de estudiantes, residencias de mayores, hospitales…

País Vasco

– El impulso inversor de 2015 se mantendrá en 2016 y 2017.

– En 2015 hubo una recuperación evidente del sector de oficinas, se absorbió una parte importante del stock y se prevé mayor recuperación en 2016.

– Doble dirección: nuevas contrataciones en las zonas prime de la ciudad que, tras el ajuste de precios sufrido en los últimos años, ha vuelto a ser competitiva respecto a las zonas menos prime.

– Inicio de construcciones “llave en mano” en el ámbito logístico/industrial.

– Compresión de las rentabilidades en Retail, logístico, oficinas y edificios mixtos oficinas

-Retail en las zonas prime por el rápido incremento de los precios.

Aragón

– Vuelta de las operaciones “llave en mano” en Zaragoza aprovechando la situación y la oferta que es considerable en relación con otras zonas como Madrid, Barcelona o País Vasco donde es más difícil encontrar parcelas y otros activos.

– Las multinacionales se están expandiendo y hay un apetito inversor por los inmuebles logísticos, sobre todo por parte de fondos internacionales.

– Ya hay escasez de producto en módulos de 4.000 o 5.000 metros.

– El High Street es bastante estrecho en Zaragoza en cuanto a zonas y se está desplazando hacia algunas calles muy céntricas cercanas a los principales polos de consumo.

Baleares

– Continuará la inversión por parte de las cadenas para mejorar su planta hotelera.

– El Retail High Street se mantendrá como el sector inmobiliario más atractivo en Baleares desde el punto de vista de la inversión.

– La demanda de inversores siempre se ha caracterizado por ser muy local, pero cada vez hay más family offices de origen nacional y europeo interesándose en las Islas.

– 2016 va a ser el año del suelo y de la rehabilitación de edificios en las Islas. Las zonas más demandadas de Mallorca son ubicaciones específicas de Palma, como el casco antiguo, y las áreas costeras de los municipios de Andratx y Calviá.

– Existe un elevado porcentaje de comprador extranjero. La isla de Ibiza también resulta muy atractiva, tanto para inversores nacionales como internacionales.

– Se mantendrá la ligera recuperación del sector de oficinas, a través del incremento de la demanda de ocupantes.

Valencia

– En 2016, el mercado inmobiliario valenciano va a continuar la senda ascendente iniciada en 2014. Es el momento clave para posicionarse pues los precios ya han tocado fondo y se está empezando a ver algún repunte al alza en algunas zonas.

– La demanda extranjera está siendo clave en el mercado de segunda vivienda costera y Alicante está siendo el foco de gran número de transacciones por parte de europeos, sobre todo británicos.

– Hay interés de inversores, fondos y promotores en posicionarse en operaciones de suelo para posterior desarrollo, tanto en Valencia ciudad como en la Costa Blanca.

-Además, se verán más transacciones de suelo con proyectos “llave en mano” en el sector industrial y logístico.

– Continuará la absorción neta de espacios de oficinas en la ciudad de Valencia, siendo los inmuebles de gran calidad los que destacarán por encima del resto.

– Gran actividad en Retail en Valencia ciudad con operaciones con yields muy ajustadas, en algunos casos equiparables a Madrid o Barcelona.

Canarias

– El suelo en Canarias es complejo de desarrollar, pero en 2016 los distintos actores empezarán a sentarse, a facilitar su desarrollo y a mostrar menos impedimentos administrativos.

– Los propios fondos de los países que traen turistas a Canarias empiezan a ver que pueden invertir y que hay un retorno de esa inversión.

– Los buenos datos de turismo hacen prever una continuidad en la inversión hotelera, a través de la rehabilitación y del desarrollo de nuevos establecimientos.

– Ya no queda stock de vivienda y los precios están sufriendo cierta presión porque no hay producto nuevo.

«El símil de España igual a Madrid y Barcelona se va a romper y el mercado nacional ya va a abarcar todas las zonas, en parte por el agotamiento de desarrollo en Madrid y Barcelona y en parte por la mejora de los datos macroeconómicos que más afectan al sector inmobiliario en cada región.»

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