El valor de un edificio excelente


Artículo de Carmen Panadero, directora de Office Development Services de CBRE

 

¿Estoy aprovechando el máximo potencial de mi edificio? Cuando hablamos de edificios en gestión, es unas de las primeras preguntas que asaltan.

Uno de los principales retos a los que se enfrentan los propietarios de oficinas es una demanda cada vez más exigente, lo que genera mayor presión para crear espacios de oficinas diferentes y únicos. La búsqueda de nuevas formas de trabajo, la sostenibilidad, aspectos como el bienestar, la flexibilidad, la tecnología y la conectividad, son asuntos que cada vez adquieren más importancia y que los futuros inquilinos valoran más. Por otro lado, cada vez existe una mayor necesidad por parte de los propietarios de conseguir una mayor eficiencia, ahorro de costes y la máxima rentabilidad del edificio.

Todo esto hace que se exija una mayor excelencia en los edificios. Solamente aquellos que consigan diferenciarse, ya sea por su flexibilidad, por su diseño, por su eficiencia o por su apuesta tecnológica, podrán maximizar su rentabilidad. Para conseguirlo, no basta con tener el mejor conocimiento de mercado, ni a los mejores diseñadores o arquitectos. Se necesita entender muy bien qué demandan los ocupantes y tener la capacidad de crearlo.

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Para ello, se debe definir un plan estratégico global y saber muy bien cuándo es el momento adecuado. Además, se debe estudiar el impacto de los siguientes factores:

  • RENTABILIDAD: Cuando el rendimiento del edificio está por debajo de los de su entorno, hay margen de mejora en la rentabilidad. Un activo optimizado y un CAPEX dirigido a ello pueden situarte en la horquilla alta de rentas. Y siempre debe descartarse si hay un nuevo uso más rentable del edificio.
  • COSTE OPERATIVO: Si el OPEX es excesivo debido al coste operativo, baja de forma significativa la competitividad. Por eso, mejoras en aspectos como la eficiencia energética, pueden reducir los costes operacionales y contribuir a un ambiente de vida y trabajo más saludable y más cómodo. Es esencial empezar a hablar de planes de gestión de edificios sostenibles y edificios que impulsen la productividad.
  • NUEVAS DEMANDAS: Como adelantábamos al principio, los propietarios se enfrentan a unos inquilinos cada vez más exigentes. Por ello, la flexibilidad del edificio para adaptarse a las peticiones de la demanda , será clave para poder responder mejor a las condiciones del mercado.
  • EDIFICIO DE ALTO RENDIMIENTO:  Cuando el edificio no es inteligente y no tiene tecnología orientada a mejorar la gestión del inmueble o el confort del usuario, se incurren en ineficiencias y gastos innecesarios. Se debe apostar por edificios de alto rendimiento a través de una estrategia, un diseño y una gestión integrada y alineada.
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Como sabemos, la eficiencia en costes es un punto básico de un edificio excelente.  Pero mostremos cifras significativas que refuerzan esta afirmación.

  • El 42% de la energía mundial se consume en los edificios, y la mayor parte de esta energía (entre el 54% y el 71%) se usa para los sistemas de calefacción, refrigeración e iluminación.
  • Dentro de los costes operativos de un edificio, el consumo energético representa entre un 20% y un 30%.
  • La aplicación de la tecnología enfocada a la mejora de la sostenibilidad, puede reducir el consumo energético y de agua hasta un 50%. Cada vez existen más y mejores herramientas que ayudan a conocer, controlar y reducir el gasto energético como, por ejemplo, CBRE Energy.

Por lo que haciendo una simple regla de tres, si implantando tecnología aplicada a la gestión del activo se puede reducir la huella energética hasta en un 50%, esa medida puede dar un ahorro en OPEX de 10-15%. No está mal para empezar a hablar, ¿no?

Como conclusión, podríamos afirmar que un proyecto de reposicionamiento de un edificio de oficinas tiene que satisfacer las necesidades específicas del inversor o propietario; también debe responder a las necesidades que demandan los nuevos inquilinos; y, por supuesto, no podemos olvidarnos de su responsabilidad social del edificio y la necesidad de que favorezca el espacio público y la ciudad que le rodea. Evaluar edificios usando esta base es un ejercicio saludable para entender cómo los edificios pueden funcionar mejor a largo plazo y pueden contribuir a hacer mejores ciudades para vivir. Es esencial adherirse a estándares socialmente responsables apropiados, tales como el pensamiento en contexto urbano y las necesidades de la sociedad.

La rehabilitación de edificios es básica en la regeneración urbana. Tener edificios excelentes es nuestra contribución a la sostenibilidad global de nuestras ciudades y nuestro “granito de arena” en la construcción de mejores ciudades para vivir.

 

 

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