En los cinco últimos años hemos visto la expansión imparable de nuevos protagonistas en el sector Oficinas que han traído consigo una nueva realidad: la revolución de las oficinas flexibles en las principales ciudades europeas.

La coyuntura económica cambió de forma drástica el enfoque de los ocupantes o inquilinos a la hora de tomar decisiones inmobiliarias. Por otro lado, el uso creciente de la tecnología y los cambios en el comportamiento de las personas, han abierto un abanico de posibilidades, no solo para los ocupantes, sino también para los propietarios, que a través de una gestión más flexible de sus carteras pueden atraer a inquilinos a los que antes no llegaban.

 

LOS TRES GRANDES MOTORES DEL CAMBIO

1. Revolución tecnológica: 

La forma en la que se relacionan las personas se ha transformado en los últimos años debido a “intrusión” de la tecnología en el día a día de las personas. Ahora podemos trabajar cómo, dónde y cuándo queremos. El aumento de los tipos de oficinas híbridas y flexibles en todo el mundo es, en gran parte, el resultado de esta nueva forma de trabajo.

Las empresas están utilizando la tecnología para proporcionar la máxima flexibilidad y conectar a profesionales entre sí y con el propio espacio de oficina: las aplicaciones promueven la comunidad y la calidad de la experiencia.

2. Coyuntura económica: 

Uno de los cambios más significativos desde la crisis financiera mundial ha sido la creación de un nuevo tejido empresarial, dominado por emprendedores y pequeñas y medianas empresas en Europa. Por ejemplo, en Francia, el empleo en las pymes creció un 16% tras la la crisis.  La cifra equivalente en los Países Bajos es aún más significativa: un 40%.

Estas nuevas empresas requieren nuevos espacios de trabajo más flexibles: espacios que les ofrezcan la libertad de expandir o contraer su negocio a corto plazo y brinden un nivel de servicio que anteriormente solo era accesible para grandes corporaciones.

3. Cambio en el comportamiento: un nuevo ocupante

Las grandes corporaciones están siguiendo los pasos de las empresas emergentes y pymes a la hora de impulsar la innovación, a atracción de talento y productividad de sus negocios. Además, están viendo a las oficinas flexibles como palanca para la reducción de costes y la agilizar la gestión de su cartera inmobiliaria.

Según el “EMEA Occupier Survey 2017” de CBRE, el 71% de los encuestados cree que los espacios flexibles son clave para conseguir los objetivos de Real Estate, un 57%  más que en 2016.

espacio flexible CBRE

Fuente: CBRE

 

LOS PROPIETARIOS ACTÚAN

Se observa un gran cambio de actitud por parte de los grandes propietarios hacia los espacios de oficinas flexibles en los últimos cinco años. Los beneficios son claros: pueden reinventar los espacios más antiguos para crear entornos de trabajo más atractivos y mejoran su capacidad de atraer a ocupantes de una gama más diversa, tanto en tamaño como industrias.

espacios flexibles

De hecho, Colonial compró en octubre de 2017 Utopic_us con el objetivo de entrar en el negocio de coworking y hacer frente así a empresas como WeWork o Spaces. Merlin Properties, por su parte, también se ha metido de lleno en el mundo “coworking”, lanzando Twisttt junto a Loom House.

UTOPICUS

twisttt

 

En el Reino Unido, por ejemplo, British Land lanzó Storey, una marca que opera dentro de los activos del grupo y que proporciona un espacio de trabajo flexible a las pequeñas empresas y corporaciones. Por su parte, Brackstone adquirió The Office Group, compañía especializada en espacios de trabajo flexibles y pioneros en Londres en el momento de la adquisición. En Francia, el promotor Bouygues Immobilier creó Nextdoor, expandiéndose a siete espacios de trabajo en París y permitiendo a que pequeñas empresas se establezcan en el centro de París en un espacio colaborativo y de alta calidad.

 

TRES MODELOS, TRES OPORTUNIDADES

A la hora de invertir en espacios flexibles, hemos identificado tres modelos de negocio en función del riesgo asociado para los dos grandes protagonistas implicados: ocupantes y propietarios.

Modelo tradicional

Es, probablemente, el más conocido y liderado por compañías como We Work. En este modelo, el propietario alquila su espacio a un intermediario y es éste quien se encarga de adecuar y comercializar el espacio de acuerdo a sus estándares e imagen de marca. El propietario tiene un papel secundario, no invierte en la adecuación del espacio, no asume apenas riesgo, por lo que el beneficio también es menor.

Modelo híbrido

Se trata de un acuerdo entre el proveedor del servicio y el propietario, por el cual ambas partes asumen el 50% de la inversion y de la responsabilidad. Cuando empiezan a llegar los primeros ingresos, se cubre la inversión de ambas partes y, a continuación, se dividen entre el propietario y el proveedor del servicio. Es, por tanto, un modelo de relación similar a un acuerdo de asociación.

Modelo de gestión

El propietario es, junto al ocupante, el protagonista de la historia. Es quien adapta, gestiona y diseña el espacio con la ayuda de un asesor que le acompaña a lo largo de todo el proceso: desde la definición del proyecto, hasta la ejecución, búsqueda de inquilinos y gestión del entorno de trabajo. El propietario asume, por tanto, una mayor inversión y riesgo, pero los ingresos son también mayores. En este sentido, CBRE ha diseñado el que cree que será el “Edificio de oficinas del futuro”.

FLEXIBLE SPACES

 

¿Quieres saber más sobre espacios flexibles? Accede al informe “The flexible revolution” de CBRE.

 

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