Artículo de Javier Kindelan, presidente CBRE Valuation Advisory y vicepresidente CBRE España 

 

Mucho se ha escrito sobre el futuro inmobiliario, aunque si hablamos de la manera en que esta innovación será más disruptiva nos encontramos ante una cuestión diferente. Mientras que la mayoría enfoca la antesala de la evolución desde la perspectiva de la revolución digital, existen otras innovaciones que están transformando nuestro sector y en las que no predomina únicamente el factor del desarrollo tecnológico. En concreto, podemos diferenciar cinco tendencias inmobiliarias:

 

1. La distribución o logística tradicional está asistiendo a una transformación llevada a cabo por grandes operadores comerciales de la talla de Amazon.

Así, estas empresas están revolucionando la distribución convencional de bienes no perecederos, incluyendo también la de los perecederos. Dichas estrategias están modificando los modelos de negocio de paquetería tradicional y presionando a otros comercios y grandes superficies, que deben integrar estas soluciones en su logística para poder competir y adaptarse al cambio de los modelos de distribución.

<<Recientemente hemos conocido la posibilidad de las entregas “en horas” y en el futuro asistiremos al desarrollo de la “Co-Logística o Co-Paquetería”>>

Esto implica la conversión de usuarios privados en medios de entrega de paquetería, la utilización de los propios coches compartidos para la recogida de bienes, o el uso de los medios de transporte como vehículos industriales eléctricos. Todo esto supondría un importante cambio en los métodos de distribución y de configuración de los propios espacios, que deberían adaptarse a estas medidas.

Si esto acaba por demostrarse como una realidad no muy lejana, entonces ¿qué se puede esperar de las naves logísticas tradicionales o de la paquetería en entornos más urbanos? Sus dimensiones, ubicaciones y configuraciones cambiarán previsiblemente, mientras que las modificaciones de los hábitos de consumo y compras afectarán al sector inmobiliario industrial, influyendo en el diseño de los espacios inmobiliarios y propiciando la incorporación de más zonas de cargas eléctricas y de recogidas exprés, entre otras.

 

2. La configuración de las viviendas y de otros espacios inmobiliarios experimentará una importante trasformación en función de las nuevas formas de trabajar, de los cambios demográficos y de la movilidad geográfica.

El diseño de promociones residenciales ya está incorporando el concepto de salud y bienestar y de la domótica a remoto, pero empieza a considerar también soluciones de Co-working y Co-living para asegurar que las viviendas y los espacios comunes de promociones, instalaciones e infraestructuras para residentes puedan utilizarse para vivir y trabajar. En el futuro, asistiremos de forma más pronunciada a una compartición de viviendas más eficiente y a la transformación de la experiencia de los residentes en estos espacios.

 

3. Habitualmente, todos los que hemos comprado on-line hemos sido compradores “ROBO” (Research Online Buy Offline)

Tal y como denominan los anglosajones a estos hábitos de consumo. Este fenómeno condiciona los planes estratégicos de desarrollo comercial e implantación de comercios tradicionales, así como la integración de espacios comerciales físicos y digitales, la estrategia digital y la incorporación de espacios específicos para la recogida offline. Mientras se habla mucho del proceso de compra online de bienes cotidianos, debemos preguntarnos qué podemos esperar del proceso de compraventa o alquiler de inmuebles.

<<La previsión es que, en un futuro próximo, se pueda realizar un proceso completo de compraventa de inmuebles vía online.>>

 

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4. En el futuro, la valoración inmobiliaria se realizará mediante mecanismos automatizados

En la medida en que se elimine la subjetividad en la valoración y se tenga acceso a datos reales de transacción que soporten estos procesos. Este sistema, que en la actualidad existe para activos residenciales, se utilizará también con activos comerciales, siempre y cuando se puedan parametrizar todas las variables que influyen en la elaboración de una valoración. Estos métodos automatizados permitirán que el sector inmobiliario se sofistique y se asemeje más al bursátil, con valoraciones más regulares e índices más transparentes que proporcionen un acceso más flexible y seguro a los mercados inmobiliarios. En este sentido, las partes importantes de los procesos de valoración, como las inspecciones de activos, se grabarán con el objetivo de replicar o revisitar de forma virtual y se realizarán de forma remota mediante drones y otros mecanismos autónomos similares mejorando la eficiencia en los procesos de inspección y de valoración.

 

5. Por último, la innovación del sector en los últimos años se ha reflejado en los actores principales y en su naturaleza

Lo que es a su vez una muestra del ciclo inmobiliario que vivimos y que esperamos continúe contribuyendo al desarrollo económico del país. Estos actores hace menos de 5 años consistían fundamentalmente en fondos oportunistas (o buitres, como se les llegó a tachar por su veraz apetito por compras de volumen y grandes descuentos), mientras que ahora están empezando a ser sustituidos por inversores institucionales con un plan de negocio más a largo plazo y un perfil de riesgo más bajo. En el futuro, veremos como estos fondos o patrimonialistas se convertirán en SOCIMIS ante las ventajas fiscales y de visibilidad cara al mercado, dentro de un sector cada día más transparente.

De esta manera, podemos esperar que el sector inmobiliario pase a cotizar de una forma más visible en distintos mercados, lo que implica una valoración de activos más consistente y regular, así como una transformación de los planes de negocios de estos actores para poder competir en un entorno de madurez sectorial y mayor sofisticación. En definitiva, podemos esperar que aumente el número de empresas que coticen en el futuro y que se parezcan, cada vez más, a las actuales SOCIMIS.

Las cinco innovaciones que revolucionarán el futuro inmobiliario
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