Artículo de Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España y responsable de Capital Markets para Europa Continental y EMEA

 

Vivimos en la era de las ciudades. Si hace sesenta años sólo una tercera parte de la población mundial vivía en ellas, los datos más recientes del Banco Mundial indican que actualmente más de la mitad de todos los habitantes del planeta se concentra en áreas urbanas. Y, en el futuro, esa cifra aumentará. Según las perspectivas de Naciones Unidas, en 2050 dos terceras partes de todos los ciudadanos del mundo vivirán en ciudades.

La intensificación de los flujos de población desde las áreas rurales hacia ciudades en la segunda mitad del siglo XX propició el crecimiento físico de estos núcleos urbanos mediante la absorción de poblaciones aledañas y la urbanización de las zonas colindantes. Pronto surgió el concepto de megaciudad, que sirvió para definir a las áreas metropolitanas con más de diez millones de habitantes.

Según los cálculos más recientes de Naciones Unidas, en el mundo hay actualmente 31 megaciudades en las que viven 500 millones de personas. Para 2030, la cifra aumentará a 41 y en ellas residirán 730 millones de habitantes, cerca del 9% de la población mundial.

El área de Guangzhou – Shenzhen (con más de 48 millones de ciudadanos), Tokio (con más de 38 millones), Delhi y Shanghai (con unos 25 millones cada una) y Mumbai (con 21 millones de personas) son las megaciudades más pobladas del planeta. Y lo seguirán siendo en 2030. París y Londres, con algo más de 10 millones de habitantes cada una, son las representantes europeas.

Sin duda, la concentración de población y su tamaño hace de estas grandes urbes un referente a nivel mundial. Sin embargo, a finales del siglo pasado se comenzó a estudiar las ciudades a partir de su capacidad para influir de forma global en asuntos, no sólo socioeconómicos, sino también de la cultura o la política.

Surgieron así las ciudades globales, con elevados niveles de actividad de negocios, capital humano, intercambio de información, actividad cultural y compromiso político. Esas ciudades se convertían en entidades económicas y políticas que trascendían sus límites geográficos para ejercer su influencia a nivel mundial.

Algunas megaciudades, como Nueva York, Londres y París, aparecen también repetidamente entre las ciudades más influyentes del planeta. Otras, como Ámsterdam, Berlín, Madrid o Múnich, sin ser megaciudades, logran ejercer su influencia en el mundo desde un tamaño más reducido. Todas ellas tienen algo en común: son lo que los ingleses llaman ‘ciudades globales’ (Gateway Cities), ciudades que están interconectadas con los flujos globales de turismo, transporte, comercio y capitales.

 

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24 CIUDADES GLOBALES

En CBRE hemos identificado 24 Gateway Cities en todo el mundo, nueve de ellas en Europa. Ámsterdam, Berlín, Estocolmo, Frankfurt, Londres, Madrid, Milán, Múnich y París consiguen atraer a inversores internacionales, a las sedes de grandes compañías y a mentes innovadoras, sus universidades son internacionalmente reconocidas, están conectadas a la economía global a través de importantes puertos y aeropuertos y sus economías están diversificadas. En ellas se perciben notablemente los trascendentales cambios que están ocurriendo en materia tecnológica, demográfica, urbanística, de transporte y conectividad.

Desde el punto de vista inmobiliario, las ‘ciudades globales’ son las verdaderas protagonistas y, como tal, ofrecen múltiples ventajas. Prueba de ello es que los inversores y los ocupantes de fuera de Europa que buscan entrar en el continente tienden a apuntar primero a ellas. 

En los últimos cinco años las seis principales ‘ciudades globales’ de Europa –Londres, París, Múnich, Frankfurt, Madrid y Milán- atrajeron el 45% de toda la inversión inmobiliaria no europea. Esta tendencia es más pronunciada en el caso del capital procedente de Asia y Oriente Medio, ya que estas urbes acumularon el 73% y el 64% de su inversión total respectivamente.

Además de liderar el mercado en términos de movimientos de capital y precios, su atractivo para los inversores se traduce en un incremento sostenido de la demanda de activos en el largo plazo, lo que apuntala el crecimiento de las rentas. Son, además, mercados muy líquidos lo que permite agilizar las operaciones y con una elevada competencia en el ámbito de los servicios de asesoramiento.

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Una de las principales razones por las que las ‘ciudades globales’ atraen tanto interés que en ellas se suman dos de los elementos que están redefiniendo las reglas del paradigma inmobiliario, que está pasando del tradicional ‘localización, localización, localización’ a ‘locnectividad’, es decir, la suma de localización y conectividad.

Esto se debe a que las nuevas tecnologías juegan un papel central en la transformación de las ciudades y del mercado inmobiliario. Y la conectividad es un factor clave para el crecimiento, por delante del tamaño o poder político, y aproximadamente el 40% del PIB de una ciudad depende de los flujos de bienes, capitales y servicios.

Buena prueba de ello es que estas grandes ‘ciudades globales’ no siempre son las capitales políticas, pero sí las que están mejor conectadas con el transporte, el comercio y las nuevas tecnologías.

Esta mejor conexión, sin embargo, las expone más que a otras ciudades a los cambios globales, sociales y tecnológicos con una relación mucho más estrecha con las tendencias económicas mundiales que las ciudades secundarias. Esto supone oportunidades y riesgos, ya que las variaciones en los tipos de cambio, el clima político y las fuentes de capital pueden alterar drásticamente los objetivos de inversores extranjeros. De todos modos, estas ciudades tienen economías más diversificadas, con muchos sectores y subsectores, lo que multiplica su capacidad de respuesta ante los cambios económicos.

Las ‘ciudades globales’ están a la vanguardia de las tendencias de los ocupantes. En todas ellas ya es palpable cómo la progresiva ‘uberización’ de la economía está cambiando la forma en que vivimos, trabajamos y compramos. Y estos cambios se trasladan también al ámbito inmobiliario. 

Las innovaciones basadas en la demanda están haciendo que dejemos atrás el mercado tradicional basado en el producto para pasar a uno centrado en los servicios; de un modus operandi muy enfocado en la oferta a otro muy distinto volcado hacia la demanda. Además, la digitalización de la cadena de suministro permite a las empresas agilizar sus operaciones, acortar sus tiempos de respuesta y aligerar su capital operativo. Esto es especialmente relevante en el sector retail, que en los últimos años ha tenido que aprender a convivir con el auge del e-commerce, sin dejar de invertir en mejorar y renovar su presencia física.

El sector de oficinas no permanece ajeno a todo esto y ya están cambiando las maneras en que las empresas demandan y ocupan inmuebles. Por ejemplo, cada vez más compañías necesitan espacio de oficina flexible, que se adapte a las distintas tareas y al coworking, así como espacios efímeros. La comprensión de estos riesgos y oportunidades da a nuestros clientes una ventaja significativa en estos mercados, especialmente a medida que avanzamos en las últimas etapas del ciclo inmobiliario.

Muchas de las grandes capitales europeas han contado tradicionalmente con centros urbanos con un stock de metros cuadros disponibles limitado. Esto genera un impulso que lleva a las ciudades a evolucionar y reinventarse. ¿Qué ocurrirá en el futuro?

La interacción de los edificios, la versatilidad de los espacios y la coordinación de servicios han pasado a ser un asunto de vital importancia.

Ahora la voluntad generalizada es de regeneración urbana más que de expansión, de creación de planes eficientes y de proyectos que combinen diferentes usos. Estas grandes urbes se encuentran ante la oportunidad de rediseñarse a sí mismas para mantener su posición de liderazgo en el mundo.

 

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