Artículo de Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España.

 

Nos encontramos en un momento único y sin precedentes en el que están confluyendo muchos cambios trascendentes al mismo tiempo en materia tecnológica, demográfica, urbanística, de transporte y conectividad, entre otros. Estos cambios de paradigma se perciben de manera más notable en aquellas ciudades que están interconectadas con los flujos globales de turismo, transporte, comercio y capitales, lo que los ingleses llaman ‘ciudades de entrada’ (Gateway Cities). Este tipo de ciudad concentra a inversores internacionales y a las sedes de grandes compañías.

La progresiva ‘uberización’ de la economía está cambiando la forma en que vivimos, trabajamos y compramos. Las innovaciones basadas en la demanda están haciendo que dejemos atrás el mercado tradicional basado en el producto para pasar a uno centrado en los servicios, de un modus operandi muy enfocado en la oferta a otro muy distinto volcado hacia la demanda. Además, la digitalización de la cadena de suministro permite a las empresas agilizar sus operaciones, acortar sus tiempos de respuesta y aligerar su capital operativo.

El sector inmobiliario no permanece ajeno a todo esto y ya están cambiando las maneras en que las empresas demandan y ocupan inmuebles. Por ejemplo, cada vez más compañías necesitan espacio de oficina flexible, que se adapte a las distintas tareas y al co-working, así como espacios efímeros.

Muchas de las grandes capitales europeas han contado tradicionalmente con centros urbanos con un stock de metros cuadros disponibles limitado. Esto genera un impulso que lleva a las ciudades a evolucionar y reinventarse. En este sentido, la interacción de los edificios, la versatilidad de los espacios y la coordinación de servicios han pasado a ser un asunto de vital importancia. Ahora la voluntad generalizada es de regeneración urbana más que de expansión, de creación de planes eficientes y de proyectos que combinen diferentes usos.

Estas grandes urbes se encuentran ante la oportunidad de rediseñarse a sí mismas para mantener su posición de liderazgo en el mundo.

Las nuevas tecnologías juegan un papel central en la transformación de las ciudades y del mercado inmobiliario. La sociedad, cada vez más interconectada, está redefiniendo las reglas del paradigma inmobiliario, pasando del tradicional ‘localización, localización, localización’ a ‘locnectividad’, es decir, la suma de localización y conectividad. Y es que la conectividad es un factor clave para el crecimiento, por delante del tamaño o poder político, y aproximadamente el 40% del PIB de una ciudad depende de los flujos de bienes, capitales y servicios. Buena prueba de ello es que estas Gateway Cities no siempre son las capitales políticas, pero sí las que están mejor conectadas con el transporte, el comercio y las nuevas tecnologías.

Las Gateway Cities son las verdaderas protagonistas del mercado inmobiliario. Además de estar a la vanguardia de las tendencias de los ocupantes, tienden a liderar el mercado en términos de movimientos de capital y precios.

Los inversores y los ocupantes de fuera de Europa que buscan entrar en el continente tienden a apuntar primero a estasGateway Cities . En los últimos cinco años las seis principales Gateway Cities de Europa –Londres, Paris, Múnich, Frankfurt, Madrid y Milán- atrajeron el 45% de toda la inversión inmobiliaria no europea. Esta tendencia es más pronunciada aún en el caso del capital procedente de Asia y Oriente Medio, ya que estas urbes acumularon el 73% y el 64% de su inversión total respectivamente.

Estas ciudades tienen economías más diversificadas, con muchos sectores y subsectores, lo que multiplica su capacidad de respuesta ante los cambios económicos.

Las Gateway Cities se ven muy afectadas por los cambios globales, sociales y tecnológicos y tienen una relación mucho más estrecha con las tendencias económicas mundiales que las ciudades secundarias. Además, las relaciones y dinámicas internacionales, los tipos de cambio y el comercio internacional tienen cada vez más influencia en ellas. Esto supone oportunidades y riesgos, ya que las variaciones en los tipos de cambio, el clima político y las fuentes de capital pueden alterar drásticamente los objetivos de inversores extranjeros.

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La comprensión de estos riesgos y oportunidades da a nuestros clientes una ventaja significativa en estos mercados, especialmente a medida que avanzamos en las últimas etapas del ciclo inmobiliario.

 

Locnection, un nuevo paradigma inmobiliario
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