Redibujando Barcelona


Artículo de Anna Esteban, directora oficina Barcelona. CBRE España

 

Ocupar es un término pasivo. Cuando hablamos de ocupantes hablamos de gente que entra y sale de los espacios, que trabaja o vive en ellos, que los ve, pero no los mira. Ocupar es un término que se ha quedado pequeño para los mercados actuales. Los retailers, las empresas y las familias ya no solo “ocupan”. Para ellos, el espacio en el que desarrollan su actividad no es solo un embalaje pasivo, es y debe ser una herramienta de valor añadido.

Para el retailer, el local debe generar determinados patrones de visita y debe incentivar ciertos estándares de consumo. Para la empresa, sus oficinas deben transmitir una imagen de marca, deben ayudar a atraer y retener talento, y deben fomentar la productividad y la creatividad. Para la familia que se compra o alquila un piso, éste debe ser su hogar y debe satisfacer sus necesidades de confort y espacio. Y, además, para todos ellos, esa caja que les envuelve, ese local, oficina o piso debe estar vivo, debe poder transformarse y adaptarse según ellos vayan creciendo o mutando sus necesidades.

<<El espacio no se ocupa, el espacio se vive, se disfruta, se utiliza>>

Pero esto no ha sido siempre así. Los retailers han aprendido a usar el local como herramienta de influencia en los patrones de compra. Por su parte, las empresas han descubierto que sus oficinas pueden incidir en cómo se trabaja o en el grado de satisfacción y motivación de sus empleados. Ello hace que las variables que se tienen en cuenta a la hora de elegir dónde ubicarse sean diferentes de las que se utilizaban hace unos años. Lo mismo sucede en el área residencial. El concepto de bienestar ha evolucionado. Ya no se relaciona solo con vivir en una parte determinada de la ciudad, sino que tiene que ver con muchas más cosas, como el acceso a zonas verdes, la luz natural, la disponibilidad de servicios, las zonas comunes, etc. Esta evolución en las variables de ocupación ha provocado unos cambios que están transformando Barcelona y están redibujando la configuración de sus arterias principales. Los efectos en cada uno de los mercados son diversos:

 

Oficinas 

En el sector de oficinas la transformación de las tendencias de ocupación ha provocado que ejes tradicionales como el Paseo de Gracia hayan ido progresivamente diluyendo su atractivo. Sólo en esta última calle se han destruido más de 70,000 m2 de oficinas en los últimos 2 años. Usos como el comercial, el residencial o el hotelero ofrecen rentabilidades mucho mayores y eso ha provocado que muchos propietarios hayan vaciado progresivamente sus inmuebles y los hayan reconvertido a este tipo de actividad. Esta destrucción de metros en el centro tradicional de negocios, junto con una demanda creciente y más sofisticada, han hecho que zonas como la plaza de las Glorias o el frente marítimo adquieran un mayor protagonismo y atraigan a inquilinos dispuestos a pagar rentas muy parecidas a las que se pagan en el centro. Estos inquilinos, en su mayoría empresas internacionales, están dispuestos a sacrificar ubicación a favor de flexibilidad, optimización y productividad.

<<Barcelona sigue el mismo camino que experimentaron otras grandes ciudades europeas como Londres o París, que han dejado de tener un solo centro de negocios>>  Lindy Garber, directora Oficinas de CBRE Barcelona

Retail 

En el caso del retail más que de transformación hablamos de ampliación de los ejes comerciales principales. El auge del turismo y, en consecuencia, el cambio en el perfil del comprador en la ciudad ha provocado una reordenación paulatina, en la que las marcas se quieren acercar de una forma distinta al consumidor. La proliferación de las tiendas de gran superficie y la expansión de la ruta de compras en la ciudad son las dos grandes tendencias a las que responde el mapa actual, mucho más extenso y diversificado.

<< El crecimiento de la ruta comercial ha venido acompañado también de nuevas marcas internacionales que se sienten atraídas por el incremento del turismo y que posicionan a la ciudad de Barcelona en la decimoctava posición del ranking de ciudades europeas preferidas para los retailers>> Susana Elhombre, directora High Street de CBRE Barcelona

Residencial 

En el caso del residencial, la transformación de la demanda ha venido de nuevo en gran parte motivada por la consolidación de Barcelona como destino residencial internacional. Para este tipo de comprador o inquilino la proximidad al mar o al centro, los servicios y las calidades técnicas del inmueble son variables determinantes a la hora de elegir su hogar. Eso ha hecho que la zona prime tradicional de Barcelona no haya perdido su atractivo y siga siendo altamente valorada por las familias locales. Pero ese protagonismo es ahora compartido con zonas como el Eixample, el casco antiguo o el frente marítimo, que se han ido transformando y regenerando para dar cabida a este nuevo tipo ocupante.

<<La demanda reclama mayores superficies, con más habitaciones y mejores calidades. Si hace dos años el 40% de los nuevos inmuebles eran viviendas de 2 habitaciones, hoy en día más del 50% de las nuevas promociones se orientan para viviendas de 3 y 4 habitaciones >> Alexandra Delfín, associate director Residencial de CBRE Barcelona

 

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