Artículo de Alfonso Galobart, vicepresidente de CBRE

 

Firmar una hipoteca y convertirse en propietario supone un hito importante en la vida de cualquier persona. También conlleva una serie de responsabilidades y la preocupación de gestionar un activo que pasa a ser tuyo, además de los gastos asociados: la propia hipoteca, pero también impuestos, gastos de comunidad, derramas etc.

Si en vez de una vivienda, se trata de un edificio entero, o de varios, y en distintas ciudades y países, la cosa se complica. Esta es precisamente la situación de muchas empresas que cuentan con una amplia cartera de activos inmobiliarios que en algunos casos suponen cientos de miles de metros cuadrados que gestionar, un trabajo en la mayoría de los casos totalmente ajeno al core business de su actividad.

Por este motivo, surgió el outsourcing inmobiliario, un servicio cada vez más demandado.

“La partida de gastos inmobiliarios es una de las mayores de las empresas y una buena gestión no solo permite generar ahorros, sino también obtener importantes ventajas competitivas. Y lo que no es menos importante, hace posible que el cliente se centre en su actividad, ganando en tranquilidad”

Ahora bien, para lograr extraer la máxima eficiencia de un activo o portfolio inmobiliario es importante contar con profesionales que conozcan en profundidad el mercado y el ciclo de vida de cualquier inmueble. Esto permitirá una buena gestión, pero también identificar oportunidades y anticipar tendencias.

“En CBRE llevamos varios años haciendo un especial esfuerzo en logar una mayor interacción entre nuestras distintas áreas (geográficas, sectoriales y de servicios especializados) para conseguir proporcionar un servicio completo y único para nuestros clientes”

Para ello, hemos trabajado en dos líneas. Por un lado, hemos completado nuestra oferta hasta convertirnos en la primera firma en España en ser capaces de acompañar a nuestros clientes a lo largo de todo el ciclo inmobiliario. Para ello, hemos creado nuevos departamentos y servicios, hemos adquirido compañías y firmado acuerdos estratégicos con otras. Por otro lado, hemos creado políticas internas destinadas a fomentar la colaboración entre departamentos e incrementado las zonas de coworking en nuestras oficinas.

Gracias a estos avances, hemos podido participar en algunos de los proyectos más interesantes del pasado año, trabajos en los que hemos podido poner de manifiesto el valor de la verdadera integración de servicios y las ventajas que pueden suponer para nuestros clientes. Si me lo permiten, me gustaría comentar cuatro de estos proyectos únicos con los que pretendo demostrar que la integración de la que hablo es más que simple palabrería.

 

TORRE MAPFRE

El año pasado fuimos invitados al concurso para el mandato de gestión de Torre Mapfre, uno de los edificios más emblemáticos del skyline barcelonés. Nuestro departamento de Asset Services presentó una hoja de ruta fuera de lo habitual y que iba más allá de la mera gestión. Nuestra propuesta fue trabajar en el reposicionamiento completo del activo para adaptarlo a las nuevas necesidades del mercado y volver a situarlo como una de las referencias del segmento de oficinas de la Ciudad Condal. Y es que Torre Mapfre no había experimentado ningún tipo de rehabilitación desde 1992.

En este proyecto, trabajaron conjuntamente hasta seis departamentos de CBRE en la rehabilitación de 44.000 m2, el reposicionamiento, la gestión y comercialización de este edificio. El departamento de ‘Asset Services’ llevó a cabo las tareas de gestión, el de ‘Agencia Oficinas’ comercializó los espacios desocupados y el de ‘Building Consultancy’ fue responsable de las obras de rehabilitación. Por otro lado, nuestro equipo de ‘Sostenibilidad’ asesoró a Mapfre para la obtención de la certificación Leed, ‘GWS’ participó en todo lo relacionado con el facility management del edificio y el departamento de ‘High Street’ se ocupó de los locales comerciales situados a pie de calle. Por último, también se ha diseñado una estrategia de marketing y branding para el inmueble y se han encontrado soluciones alternativas para obtener ingresos adicionales derivados de campañas de publicidad y el alquiler de espacios especializados.

“Se trata de un proyecto muy ambicioso que ha logrado transformar la Torre Mapfre en un nuevo producto mediante la aplicación de soluciones con un alto componente tecnológico y digital, creando entornos laborales innovadores y eficientes adecuados a las necesidades de las empresas de hoy en día”

 

PROYECTO ÉXODO

Desde la oficina de Madrid de CBRE, lideramos en 2016 la consolidación de las sedes corporativas de BBVA Bancomer en Ciudad de México, en la que ha sido la mayor migración corporativa de la historia de México y América Latina.

Como resultado de este proceso, BBVA Bancomer logró reagrupar sus edificios de oficinas en la capital mexicana en un tiempo record de 15 meses y pasó de 13 ubicaciones a 7. Además, el trabajo realizado sirvió para establecer un procedimiento de referencia para futuras reubicaciones de BBVA en todo el mundo.

El proyecto supuso el traslado de 11.000 empleados de la entidad en México y la gestión de 680.000 metros cuadrados, el equivalente a 96 campos de fútbol, 9 veces la superficie de oficinas Torre Picasso de Madrid o 22 veces la Torre Agbar de Barcelona. Para su consecución, los equipos de Workplace de BBVA y CBRE en Madrid y México trabajaron codo con codo, desarrollando e implementando la estrategia del proyecto y la coordinación de los más de 100 profesionales. Esta operación permitió a BBVA Bancomer desarrollar 900 nuevos espacios de trabajo colaborativo para fomentar las sinergias entre los distintos equipos y con clientes y colaboradores.

“Este proyecto supuso un hito para el área de espacios de trabajo de CBRE, acompañando a BBVA en la estrategia e implementación de este desafío”

Además, puso de manifiesto que la optimización de los espacios de trabajo es una fuente de ventajas competitivas muy importante y una clara tendencia de futuro, con un impacto directo no solo en los costes sino también en la identidad corporativa, productividad y atracción y retención de talento.

 

DIAGONAL MAR

El caso del centro comercial barcelonés Diagonal Mar es otro ejemplo de éxito del outsourcing y de la oferta de servicios única e integrada de CBRE.

Desde 2004 los distintos propietarios que han tenido este centro comercial han confiado su gestión en CBRE y en sus servicios de ‘Property Management’, ‘Comercialización’, ‘Legal’ y ‘Contabilidad’. En los últimos años, además, se incorporaron otras áreas como ‘Retail Development Services’, ‘Project Management’ y ‘Arquitectura y Diseño’. De este modo, desde CBRE España completamos todo el ciclo de vida del activo, cubriendo no solo la gestión diaria y la comercialización del centro, sino su reposicionamiento y reformas. Finalmente, en 2016 participamos como asesores en la operación de venta del activo a Deutsche AM por 493 millones de euros, la culminación de nuestra relación a largo plazo con este activo único que continúa a día de hoy.

 

PROYECTO CRETA

El denominado Proyecto Creta fue un mandato obtenido por CBRE España tras el verano de 2015, después del trabajo realizado por nuestros equipos en el asesoramiento durante la adquisición de Testa por parte de Merlin Properties. El proyecto inicial consistía en desinvertir una parte del portfolio adquirido en Testa que Merlin consideraba non-core dentro de su estrategia de inversión: el de residencial en rentabilidad.

Durante la ejecución del proceso de desinversión de dichos activos –con un objetivo situado en el entorno de los 300 millones de euros− se cruzó una nueva operación corporativa en el camino de Merlin, la adquisición de Metrovacesa. Dentro de las negociaciones de integración, Merlín y Metrovacesa decidieron unir sus carteras de residencial en rentabilidad, consiguiendo un nuevo Testa Residencial −gestionado y participado minoritariamente por Merlín− con un volumen de activos de unos 1.000 millones de euros y más de 4.600 viviendas. De largo, el mayor portfolio de esta tipología de producto, que seguro seguirá creciendo para convertirse en el indiscutible líder de su sector.

“Esta operación fue una muestra más de la combinación de equipos de CBRE, donde los conocimientos de sus miembros de Corporate Finance, con amplia experiencia en transacciones corporativas, y nuestros expertos en residencial han posibilitado al cliente soporte para una nueva y magnífica operación”

 

Torre Mapfre, Proyecto Éxodo, Diagonal Mar y Proyecto Creta. Cuatro operaciones y cuatro ejemplos que dan perfecta cuenta de lo importante que es la integración de servicios para dar respuesta a retos cada vez más complejos. El mercado global avanza a una gran velocidad y los clientes demandan un soporte completo, que cubra todas sus necesidades y que sea capaz de reaccionar con la misma rapidez con la que evoluciona el mundo.

Si queremos aportar valor, debemos adelantarnos a los cambios, ser flexibles y tener una visión completa. Para ello, es crucial que los departamentos ya no sean estancos. Solo así podremos dar al cliente el soporte que necesita para gestionar todos sus activos inmobiliarios con la máxima eficacia, obteniendo los máximos rendimientos y despreocupándose de ellos para centrarse en lo verdaderamente importante: su negocio y su actividad diaria.

 

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