Una mirada al pasado reciente para entender el futuro

VICEPRESIDENTE / CBRE ESPAÑA

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«Los riesgos macroeconómicos que hasta 2013 lastraban el mercado, quedaron definitivamente atrás en 2015. El gap entre economía real y financiera, muy amplio en 2014, se ha estrechado significativamente en 2015»

Hace justamente un año, en esta misma publicación, me preguntaba cuándo se produciría la recuperación definitiva de los fundamentales inmobiliarios. Hablábamos de extremos: del rechazo a tomar posiciones en España hasta mediados de 2013, al récord de inversión inmobiliaria alcanzado en 2014.

Afirmábamos entonces que el sector inmobiliario experimentaría un crecimiento real de sus variables fundamentales en los siguientes dos años.

Sin duda, los riesgos macroeconómicos que hasta 2013 lastraban el mercado, quedaron definitivamente atrás en 2015. El gap entre economía real y financiera, muy amplio en 2014, se ha estrechado significativamente en 2015. Con un PIB creciendo en torno al 3,2%, doblando al de la media de la eurozona, el volumen de inversión inmobiliaria en España ha vuelto a superar las cifras, ya récord, de 2014.

Asimismo, a principios de 2015 enumerábamos ocho razones por las que pensábamos se iba a producir un crecimiento real del sector inmobiliario español. Es hora de repasarlas y comprobar si, efectivamente, la recuperación real está en marcha.

01

España cuenta con las condiciones y escala adecuadas para recibir a los inversores que hasta 2013 se habían refugiado en otros países como Reino Unido, Alemania o Francia.

En este caso, nuestra previsión se ha cumplido de lleno. El volumen de inversión alcanzado en 2015 supera incluso las excelentes cifras alcanzadas en 2014, ya que a cierre del 3er trimestre, con 10.800 millones de euros invertidos, ya superaba los 10.200 millones de euros invertidos en todo 2014. De esa cifra, en torno a un 37% era de origen extranjero. Si además contabilizamos la inversión realizada por las SOCIMIS, consideradas inversores nacionales aunque su capital sea mayoritariamente foráneo, el volumen de inversión llega al 76%. El fuerte crecimiento de la economía española en 2015 y las positivas previsiones para los próximos años nos llevan a pensar que el interés y la actividad en el sector seguirán siendo elevados en 2016.

02

El mercado inmobiliario español podría seguir el camino de Irlanda en cuanto a la reactivación de la demanda de ocupación de inmuebles, crecimientos reales de rentas y el inicio de nuevas promociones.

En efecto, alentados por la buena evolución de sus economías, tanto Irlanda como España han acaparado la atención de los inversores en los últimos dos años. En el ámbito inmobiliario, es cierto que algunos sectores como el de oficinas han experimentado un crecimiento más rápido en Irlanda. Sin embargo, las rentas prime de oficinas en Madrid y Barcelona van por el buen camino, con aumentos de entre el 7 y el 10% respectivamente en el último año. La contratación de oficinas, clave para la recuperación de las rentas, mejoró en 2015 de forma notable, un 40% Madrid y un 90% Barcelona (a cierre de tercer trimestre) y se prevé que siga en aumento en 2016. En cuanto a las rentas en High Street también aumentaron entre el 5% y el 10% en las zonas prime de Madrid y Barcelona, mientras que en el mercado logístico el repunte ya se ha producido en las mejores áreas de Cataluña con Madrid a punto de hacerlo. La falta de oferta de calidad en todos los sectores, después de casi una década sin apenas promoción especulativa, y una demanda en crecimiento es ya terreno abonado para retomar el inicio de nuevos desarrollos en 2016.

«Con un PIB creciendo en torno al 3,2%, doblando al de la media de la eurozona, el volumen de inversión inmobiliaria en España ha vuelto a superar las cifras, ya récord, de 2014»

03

Madrid y Barcelona se encuentran entre las capitales europeas con mayor potencial inmobiliario y el crecimiento de rentas en ambas ciudades podría oscilar entre el 25% y el 30% hasta 2018.

Efectivamente, las rentas iniciaron su despegue en 2015 pero aún sigue habiendo un amplio margen para el crecimiento en la mayoría de los sectores. Por ejemplo, Madrid y Barcelona son, según nuestras previsiones, las dos ciudades europeas que mayor crecimiento de rentas experimentarán, entre el 20 y el 25% en los próximos tres años.

04

En los próximos años se producirá una mayor entrada de capitales core o core plus que complementará el espectro de inversores más oportunistas.

Varios parámetros nos indican que se cumplió esta premisa en el pasado ejercicio. Por ejemplo, a finales de septiembre, un 46% del volumen total de la inversión inmobiliaria realizada en 2015 había sido realizado a través de las SOCIMIS, frente al 26% del año anterior. No hay que olvidar que estas compañías cuentan con fondos disponibles para crear valor y acometer inversiones en los activos que necesitan ser reposicionados. También vimos un aumento de las transacciones protagonizadas por aseguradoras europeas y fondos institucionales frente a años anteriores, invirtiendo el 30% del total hasta el tercer trimestre de 2015 frente al 19% del año 2014.

05

La entrada de capital no se ha basado únicamente en la oportunidad que brindan los mercados en el corto plazo motivados por el cambio de ciclo ni por la compresión de las yields (rentabilidades).

Las yields se corrigieron de forma muy rápida en 2014, entre 100 y 150 puntos básicos respecto a 2013, por lo que la masiva entrada de capital en 2015 no respondió tanto a la oportunidad de generar ganancias vía compresión de yields, sino a la de hacerlo vía aumento de rentas como consecuencia del cambio de ciclo. A cierre de 2015 las yields se encontraban en niveles muy cercanos a los mínimos históricos por lo que, en vista de que el potencial de crecimiento de rentas sigue siendo amplio, es de esperar que en 2016 el mercado español siga siendo muy atractivo para los inversores internacionales.

06

La obsolescencia del stock disponible se traduce en una oportunidad para los inversores que quieran destinar capex a dotar de valor añadido a sus activos existentes y a nuevos desarrollos que permitan ajustar el producto a la demanda.

Cada vez más propietarios ven claro el beneficio de invertir en la rehabilitación de sus edificios. En este sentido, en 2015 hemos visto cómo no sólo los edificios rehabilitados se alquilan antes o incluso se pre alquilan, sino que además las rentas más altas se han firmado precisamente en los edificios rehabilitados y/o de mejores calidades. Ante ello, se ha observado un apreciable aumento del número de edificios de oficinas en rehabilitación, especialmente en Madrid. En el resto de sectores, desde el logístico al residencial, también existe falta de producto de calidad en las zonas más demandadas, por lo que seguiremos viendo rehabilitaciones de activos para adaptarlos a la normativa vigente, así como un mayor número de nuevos desarrollos.

«La falta de oferta de calidad en todos los sectores, después de casi una década sin apenas promoción especulativa, y una demanda en crecimiento es ya terreno abonado para retomar el inicio de nuevos desarrollos en 2016»

07

Potencial del Asset Management para actualizar activos que han quedado desactualizados, sobre todo espacios de trabajo (por las nuevas formas de trabajar) y centros comerciales (por el impacto del e-commerce).

Esta tendencia, que ya anunciábamos el año pasado, va a continuar consolidándose. Las empresas más innovadoras demandan espacios alineados con su identidad corporativa, que ayuden a la retención del talento con nuevas formas de trabajar y entornos de trabajo más saludables en edificios respetuosos con el medio ambiente. Los propietarios son conscientes de ello, como muestra el creciente número de edificios que han logrado o aspiran a lograr certificados de sostenibilidad. Y es que, efectivamente, un edificio sostenible se alquila antes, obtiene rentas más altas y los contratos son de mayor duración. Del lado de las oficinas, tenemos tendencias que ganan fuerza como el co-working, una solución para propietarios con edificios que tengan dificultades para encontrar inquilinos atados a contratos convencionales. Del lado del Retail, el e-commerce empuja a los comerciantes hacia el “omnichanneling”. En este sentido, la gestión de centros comerciales tendrá un proceso de adaptación en paralelo. Por una parte, el management tendrá que ir ajustando el mix comercial y configuración del centro a los efectos del e-commerce (la tendencia apunta a que los comerciantes tengan menos tiendas pero más grandes). El “click and collect” (comprar online y recoger en tienda), además, cambiará las pautas de la afluencia del centro e incluso podría tener impacto en el cálculo de la renta y en cláusulas contractuales. Por otra parte, el propio posicionamiento de los centros conllevará una mayor gestión, al tener que comunicarse con el público también de forma multi-canal. La disponibilidad de “big data” ofrecerá la posibilidad de un análisis mucho más profundo del comportamiento de los clientes del que también el Asset Management debería sacar provecho.

08

Crecimiento de la financiación y acceso a los mercados de deuda.

En 2015 vimos una disponibilidad de deuda más abundante para financiación de Commercial Real Estate. Dada la elevada competencia por una amplia variedad de prestamistas, las condiciones de financiación en el mercado español van mejorando trimestre tras trimestre. Los bancos españoles han superado a los prestamistas extranjeros en términos de actividad, debido a su especialización en las transacciones más pequeñas. Por su parte, los prestamistas extranjeros continúan dominando en las operaciones de mayor volumen. De cara a 2016, se espera una mayor actividad de compañías de seguros internacionales, así como operaciones CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities, en sus siglas en inglés), ya que de momento no se ha llevado a cabo ninguna en España, a pesar de que varios prestamistas de banca de inversión con sede en Londres están buscando activamente este tipo de transacciones.

«A cierre de 2015 las yields se encontraban en niveles muy cercanos a los mínimos históricos por lo que, en vista de que el potencial de crecimiento de rentas sigue siendo amplio, es de esperar que en 2016 el mercado español siga siendo muy atractivo para los inversores internacionales»

En conclusión, podemos decir que nuestras predicciones de 2015 no iban mal encaminadas. En este sentido, en 2017 volveremos a echar la vista atrás a las tendencias que hemos identificado para comprobar si estábamos en lo cierto y esperamos que así sea, no tanto por el orgullo de haber acertado sino porque ello significará que hemos entrado en un periodo de normalización dejando atrás definitivamente la palabra “recuperación”.

 

Inversión

Con un PIB creciendo en torno al 3,2%, doblando al de la media de la eurozona, el volumen de inversión inmobiliaria en España ha vuelto a superar las cifras, ya récord, de 2014.

Nuevas promociones

La falta de oferta de calidad en todos los sectores, después de casi una década sin apenaspromoción especulativa, y una demanda en crecimiento es ya terreno abonado para retomar el inicio de nuevos desarrollos en 2016.

Entrada de capital extranjero

A cierre de 2015 las yields se encontraban en niveles muy cercanos a los mínimos históricos por lo que, en vista de que el potencial de crecimiento de rentas sigue siendo amplio, es de esperar que en 2016 el mercado español siga siendo muy atractivo para los inversores internacionales.

 

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