La Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático (COP25) y la reciente pandemia de COVID-19 son dos claros recordatorios de que debemos cuidar mejor nuestro planeta. Sin duda alguna, 2020 pasará a los anales de la historia y será recordado no solo como el año en el que el mundo sufrió una pandemia global, sino también como el año en el que comprobamos la velocidad a la que la naturaleza puede curarse por sí misma.
La Agencia Internacional de la Energía ha estimado el impacto de la crisis en términos de CO2 y pronostica que las emisiones podrían reducirse en un 8% este año, lo que equivale a unos 2.600 millones de toneladas de CO2. Esta caída sería la mayor que se ha registrado hasta la fecha en toneladas de CO2 y aproximadamente seis veces mayor que el efecto de la crisis financiera de 2008.
Conciencia “verde”
Cada vez somos más los que asumimos que es nuestra responsabilidad tomar medidas para proteger el medio ambiente. Y cada vez van surgiendo nuevas iniciativas verdes en muchos sectores distintos. En el sector inmobiliario, la eficiencia energética se está convirtiendo en un requisito no negociable. Ya no solo para arquitectos, promotores, constructores, inquilinos y compradores, sino también para prestamistas e inversores.
Teniendo en cuenta el punto desde el que partimos, no hay tiempo que perder. Según los datos del Green Building Council (GBC), los edificios son responsables de más del 39% del total de emisiones de carbono del mundo. La energía necesaria para enfriar, calentar y suministrar electricidad a nuestras viviendas y nuestros lugares de trabajo son las causas de ello.
Tal como se recoge en la hoja de ruta del Pacto Verde Europeo para dotar a la UE de una economía sostenible, el sector de la construcción es crucial para cumplir los objetivos energéticos y medioambientales de la UE. Al mismo tiempo, unos edificios más adecuados y más eficientes energéticamente mejoran la calidad de vida de los ciudadanos y benefician a la economía y a la sociedad en su conjunto.
Todos los países de la UE han de elaborar una estrategia para renovar sus parques inmobiliarios con el objetivo de lograr que sean altamente eficientes y estén descarbonizados para 2050. La obligación de los Estados miembros de adoptar una estrategia de renovación a largo plazo se establece en la Directiva relativa a la eficiencia energética de los edificios (2010/31/UE), que se revisó en 2018 (2018/844/UE). Estas estrategias formarán parte de los Planes Nacionales Integrados de Energía y Clima de los países de la UE.
La responsabilidad es de todos
Sin embargo, todo objetivo ambicioso requiere decisiones ambiciosas. El GBC se ha impuesto el reto de conseguir que todos los edificios de nueva construcción sean neutrales en carbono para 2030. Para lograr esta hazaña, todos los que formamos parte del sector inmobiliario tendremos que centrarnos en mejorar la eficiencia energética de las nuevas promociones y rectificar el bajo rendimiento de los edificios más antiguos.
Aunque el sector inmobiliario tiene el firme compromiso de lograr edificios más sostenibles, con calificaciones energéticas que permitan reducir los costes de mantenimiento, otros sectores también deben aceptar el desafío. Los bancos, por ejemplo, pueden contribuir diseñando productos financieros verdes.
Las hipotecas sostenibles
La hipoteca verde sostenible nació como consecuencia de un análisis del sector hipotecario estadounidense llevado a cabo en 2017. En este estudio se puso de manifiesto una aparente correlación entre el comportamiento de los deudores hipotecarios y las calificaciones de eficiencia energética de las viviendas. Desde que se hizo este descubrimiento, se ha constatado que a las entidades que conceden hipotecas todavía les cuesta integrar indicadores de eficiencia energética en la valoración de la solvencia de los solicitantes de crédito.
“Si introdujéramos la eficiencia energética en la conversación entre bancos y consumidores mediante un enfoque normalizado de la financiación de edificios o rehabilitaciones eficientes energéticamente, podríamos dar respuesta a la creciente demanda de operaciones verdes por parte de quienes financian el negocio hipotecario. Se crearía una nueva clase de activo. Un activo, que adoptaría la forma de una hipoteca energéticamente eficiente y que se utilizaría en el contexto de la emisión de bonos verdes y cédulas hipotecarias sostenibles»,
Luca Bertalot, secretario general de la European Mortgage Federation/European Covered Bond Council (EMF-ECBC)
El modelo de préstamos verdes, actualmente en auge, permite a los bancos vincular la calificación energética de un edificio con el tipo de interés que debe pagar el prestatario. Esto sirve para incentivar métodos de construcción más sostenibles y fomentar que más promotores construyan edificios verdes. Al escoger una hipoteca verde, los compradores no solo contribuyen a un futuro más sostenible, sino que también pueden ahorrar dinero. Las viviendas con una elevada eficiencia energética además de tener un mantenimiento más barato, incrementan notablemente su valor al realizar cualquier obra de mejora en el edificio. Esto repercute positivamente en la calificación energética, lo que reduce el riesgo del préstamo.
El programa piloto en marcha
La European Mortgage Foundation, a través de su plan de acción de hipotecas de eficiencia energética (Energy Efficient Mortgage Action Plan, EeMAP), ha puesto ya en marcha un programa piloto. Se pedirá a entidades de crédito que faciliten determinados datos útiles para medir el impacto de la eficiencia energética en el riesgo de crédito. Dicho de otro modo, los investigadores analizarán datos de mercado para valorar la viabilidad de incluir disposiciones relativas a la sostenibilidad en los contratos de crédito. De esta forma, el sector espera adaptarse al Plan de Acción en materia de finanzas sostenibles de la Comisión Europea.
Conviene tener en cuenta que las organizaciones que participan en el programa piloto conceden actualmente el 45% del total de las hipotecas contratadas en Europa, por un importe equivalente al 21% del PIB del continente.
Aunque el concepto de las hipotecas verdes o sostenibles ya no es novedoso, aún es pronto para predecir cómo funcionarán. Nos encontramos en una fase muy temprana de su desarrollo, y la arquitectura básica de las finanzas sostenibles todavía se está diseñando. Al final de 2019, solo 25 de los 50 bancos más grandes del mundo tenían objetivos de finanzas sostenibles o una opción de préstamo verde, según un informe publicado por el World Resource Institute.
Debemos animar a las entidades bancarias a unirse a este esfuerzo. Solo así podremos conseguir que el mercado de crédito sea sensible a la innovación. Demostrando el potencial de los productos financieros sostenibles y su claro compromiso con el medio ambiente. Quizá logremos que el enfoque verde de los préstamos hipotecarios se convierta en la nueva norma.
Es necesario un cambio de mentalidad
La actuación de los prestamistas privados es importante, pero también lo son las campañas públicas de financiación destinadas a promover opciones sostenibles. En estos momentos, la financiación pública disponible sigue siendo escasa, ya sea de gobiernos nacionales o de entidades regionales.
También debe aumentar el reconocimiento social del valor de los edificios sostenibles. A este respecto, las hipotecas verdes pueden contribuir a mejorar la concienciación del sector de la construcción y la promoción. El objetivo es lograr que sean cada vez más las nuevas promociones que se construyan cumpliendo estos elevados estándares de sostenibilidad. Éstas constituyen un incentivo para que los propietarios tomen medidas estructurales encaminadas a mejorar la eficiencia energética. De hecho, tal y como se observa en la mayoría de los informes de las certificaciones de eficiencia energética, serán necesarias en la mayoría de los edificios existentes.
La eficiencia energética de una vivienda se considera generalmente el factor más importante de la construcción sostenible. Por otra parte, su verdadero valor económico queda patente en la diferencia entre el precio de mercado de un edificio sostenible y el de uno de construcción tradicional. A día de hoy, el efecto de la calificación energética se mide únicamente por la reducción de los costes de mantenimiento del edificio. Sin embargo, no tardaremos mucho en ver esa calificación reflejada en el valor por metro cuadrado. Los edificios sostenibles no solo se venderán a precios más altos en el mercado libre, sino que además los que no cumplan los criterios mínimos de eficiencia energética comenzarán a depreciarse.
Estos son los dos factores más importantes a la hora de promover y normalizar los préstamos verdes como arma para lograr un crecimiento sostenible en el sector inmobiliario:
- un conjunto de criterios claros y normalizados aplicables a todos
- y la prima de sostenibilidad que disfrutan los edificios más eficientes.
Los edificios sostenibles se mantienen en condiciones óptimas de rendimiento y funcionamiento durante más tiempo, lo que contribuye considerablemente a su competitividad y liquidez.
Hasta ahora, la financiación verde se ha limitado a ofrecer condiciones de préstamo preferentes, en algunos casos a tipos de interés más bajos. Sin embargo, en los próximos años la banca comenzará a ofrecer una serie de productos financieros cada vez más competitivos, eficientes y bien diseñados —un paso más hacia un futuro sostenible.
Javier Kindelan Williams
CEO Valuation Advisory EMEA y Vicepresidente
CBRE España